誰(shuí)在囤地?

    近日，國(guó)土資源部（下稱“國(guó)土部”）在派出多個(gè)調(diào)研組分赴全國(guó)開展大規(guī)模調(diào)研結(jié)束后，將涉及全國(guó)1457宗閑置土地的《有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置情況表》交予銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)排查。

    1457宗閑置土地的名單告訴我們，很多房地產(chǎn)開發(fā)商的財(cái)富是讓土地閑著放著，放出來(lái)的。這種在閑置中增值的財(cái)富，可能數(shù)以千億萬(wàn)億計(jì)。

    改革開放，億萬(wàn)人民的積極性創(chuàng)造性迸發(fā)，工業(yè)化城市化發(fā)展，造就了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的奇跡，并構(gòu)成了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和土地財(cái)富升值的大背景。

    然而，當(dāng)土地升值后，升值的財(cái)富主要應(yīng)該由誰(shuí)分享呢？

    近六成閑置由政府原因造成

    這份名單詳細(xì)列出了省區(qū)市、項(xiàng)目名稱、閑置土地的受讓人、合同簽訂時(shí)間和約定的開竣工時(shí)間等內(nèi)容。截至去年9月30日，全國(guó)閑置土地總計(jì)達(dá)1457宗，閑置面積達(dá)9772公頃，其中70%以上為住宅用地。

    北京、廣東、海南、重慶等地成為閑置土地“重災(zāi)區(qū)”，其中，北京160宗，廣東324宗，海南141宗，重慶151宗。上海的閑置土地面積為零。

    在閑置原因中，由于政府原因造成的土地閑置達(dá)849宗，占總數(shù)的58.2%。

    “上榜”者中，不乏大型開發(fā)商旗下項(xiàng)目，包括泛海建設(shè)、新世界地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、和記黃埔地產(chǎn)、中遠(yuǎn)地產(chǎn)、萬(wàn)通地產(chǎn)等，還包括一些大型央企如中國(guó)聯(lián)通、網(wǎng)通旗下公司。

    曾聲稱“三分之一開發(fā)商只囤地不蓋房”的SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹對(duì)于“黑名單”給予了極大關(guān)注，稱這在市場(chǎng)上引起的反響像投下一枚炸彈，清理閑置用地是降低房?jī)r(jià)的最根本辦法，他曾建議國(guó)土部對(duì)外全部公開這份名單。

    囤地與供地不足之爭(zhēng)

    事實(shí)上，每當(dāng)房?jī)r(jià)暴漲之年，“囤地”就會(huì)被視為房?jī)r(jià)上漲的重要推手。去年房?jī)r(jià)飆升月份，業(yè)界曾掀起一場(chǎng)關(guān)于囤地推高房?jī)r(jià)還是土地供應(yīng)不足推高房?jī)r(jià)的爭(zhēng)論。

    國(guó)土部下屬的《中國(guó)國(guó)土資源報(bào)》去年就曾刊文稱，就土地供應(yīng)而言，假設(shè)政府平均每年無(wú)條件地向全國(guó)開發(fā)商出讓1億平方米住宅建設(shè)用地，看起來(lái)土地供應(yīng)量大大增加了，可是這些土地到了開發(fā)商手里，可能馬上就會(huì)被囤掉7000萬(wàn)平方米，其余的3000萬(wàn)平方米慢慢開發(fā)。

    就此話題，潘石屹曾表示，企業(yè)之所以囤地是預(yù)期土地會(huì)升值。“如果明天地價(jià)是下跌的，開發(fā)商就不會(huì)囤地，開發(fā)商（囤地）的預(yù)期就是未來(lái)兩年土地供應(yīng)不足。”

    而華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)的答案是，手中有糧心中才不慌，土地供應(yīng)不足是囤地根本原因，“一個(gè)人老擔(dān)心下一頓沒飯吃，就會(huì)把饅頭留下來(lái)一半。”

    企業(yè)主動(dòng)囤地大賺一把

    資本市場(chǎng)的偏好，也使企業(yè)囤地之風(fēng)盛行。一位房地產(chǎn)企業(yè)高管對(duì)記者透露，土地儲(chǔ)備是房地產(chǎn)公司的重要經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)，土地儲(chǔ)備之成敗對(duì)上市公司的市值具有重要影響。

    該高管表示，機(jī)構(gòu)投資者對(duì)上市房地產(chǎn)公司一般會(huì)采用凈資產(chǎn)值（NAV）法進(jìn)行保守的估值。開發(fā)物業(yè)的凈資產(chǎn)值，等于現(xiàn)有開發(fā)項(xiàng)目以及土地儲(chǔ)備項(xiàng)目在未來(lái)銷售過程中形成的凈現(xiàn)金流折現(xiàn)值減負(fù)債。一般而言，土地儲(chǔ)備越高，NAV就會(huì)越高。

    企業(yè)并非造成土地閑置的唯一原因，一位業(yè)內(nèi)人士表示，目前土地閑置大體分兩類，企業(yè)自身原因造成的占46%。

    但不管是被動(dòng)還是主動(dòng)，近些年地價(jià)的飛漲，涉及“囤地”的企業(yè)大都賺取了大把的銀子。 據(jù)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》

央企也是囤地大戶

    ■中房：一地塊閑置17年

    歷史悠久、主業(yè)為房地產(chǎn)的央企——中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司（下稱“中房”）也與閑置土地脫不開干系。

    在海南，中房攀枝花房地產(chǎn)開發(fā)總公司三亞分公司的旅游別墅山莊項(xiàng)目閑置已超過17年，幾乎是眾多閑置土地中歷時(shí)最長(zhǎng)的地塊之一。資料顯示，中房早在1993年5月10日便將該地塊握在手中，當(dāng)時(shí)取得土地的代價(jià)僅為288萬(wàn)元。而中房集團(tuán)九江房地產(chǎn)開發(fā)公司位于安徽省宿州市一塊占地1900平方米的商服用地至2009年9月30日止，也處于閑置狀態(tài)。該地塊于2003年11月19日取得，并約定于2004年12月30日開工。這兩幅閑置土地均是企業(yè)自身原因而形成的土地閑置。

    ■華潤(rùn)：北京東三環(huán)捂地5年

    很難想象，在國(guó)貿(mào)以南僅僅兩公里的北京東三環(huán)雙井橋西南角，高樓林立之中竟然有一塊超過5年尚未動(dòng)工的不毛之地。

    5年前的2005年5月，北京華潤(rùn)置地通過競(jìng)價(jià)取得了優(yōu)士閣二期公建用地的使用權(quán)，并將其定位為純寫字樓項(xiàng)目，案名為銀杉國(guó)際中心。資料顯示，該地塊的約定開工時(shí)間為2005年12月，約定竣工時(shí)間為2007年6月30日。至今，由于企業(yè)自身原因，該地塊一直沒有動(dòng)工跡象。

    作為該地塊的一級(jí)開發(fā)商，盡管當(dāng)初對(duì)外宣布的成交價(jià)為1.6218億元，但實(shí)際上該地塊的合同價(jià)款僅為4096萬(wàn)元，折合樓面價(jià)僅為1280元/平方米。如今，隨著北京地鐵10號(hào)線的開通和雙井地區(qū)的日臻成熟，該區(qū)域內(nèi)寫字樓的售價(jià)已超過25000元/平方米，相當(dāng)于該地塊樓面地價(jià)的19.5倍，升值空間異常可觀。

港資開發(fā)商是囤地老手

    ■新世界中國(guó)：地價(jià)暴漲374倍

    新世界中國(guó)無(wú)疑是此次港企開發(fā)商涉嫌土地閑置的最大代表企業(yè)。

    名單顯示，新世界被指涉及囤地的三幅土地，包括燕京大廈、新世界家園三期西側(cè)公建樓及新景商務(wù)樓，上述三宗土地閑置均是因?yàn)槠髽I(yè)自身原因所致。

    新世界中國(guó)從土地閑置中獲利頗豐。以新景商務(wù)樓為例，根據(jù)當(dāng)時(shí)的合同約定，新景商務(wù)樓地塊供地面積為7500平方米，合同價(jià)款675萬(wàn)元。另?yè)?jù)公開資料，新景商務(wù)樓地塊規(guī)劃總建筑面積69872平方米，其中包含寫字樓37814平方米和商場(chǎng)11600平方米。按此計(jì)算，樓面價(jià)僅96元/平方米。

    距離竣工時(shí)間都已經(jīng)過去了3年多時(shí)間，新景商務(wù)樓項(xiàng)目仍是雜草叢生。而根據(jù)附近的行情，新景商務(wù)樓地塊預(yù)計(jì)售價(jià)3.6萬(wàn)元/平方米。短短5年時(shí)間，這塊土地的價(jià)值已經(jīng)暴漲了374倍。

    ■和記黃埔：兩地塊進(jìn)“黑名單”

    繼李澤楷旗下的公司捂地被北京市國(guó)土資源局通報(bào)后，李嘉誠(chéng)旗下的和記黃埔再次涉嫌土地閑置而被列入此次的“黑名單”。進(jìn)入名單的是北京逸翠園2H1、2H2地塊，土地用途為住宅用地。

    根據(jù)名單列舉的資料，和記黃埔地產(chǎn)（北京朝陽(yáng)）有限公司為逸翠園2H1、2H2地塊的開發(fā)商，約定開工時(shí)間是2005年2月27日，約定竣工時(shí)間是2006年10月31日。不過，逸翠園土地閑置是由于政府原因?qū)е碌摹?BR>
    逸翠園項(xiàng)目位于朝陽(yáng)路板塊姚家園地段，這也是和記黃埔在北京的第一個(gè)項(xiàng)目。不過，2006年底，逸翠園第一期交房時(shí)由于質(zhì)量問題被業(yè)主曝光，最終公司對(duì)這批房子進(jìn)行了整改。目前，逸翠園項(xiàng)目一期疊拼現(xiàn)房已售罄，二期預(yù)計(jì)2010年下半年開盤。但按照合同約定的竣工時(shí)間，該項(xiàng)目已經(jīng)捂地近4年。

胡葆森:

資產(chǎn)升值非開發(fā)商之功

    “假如我20年前買了一塊地，即使到今天都沒有開發(fā)，我們依然獲利頗豐。為什么？大家知道，假如20年前這塊地的售價(jià)是20萬(wàn)元一畝，今天可能已經(jīng)是600萬(wàn)元、800萬(wàn)元一畝了，漲了近40倍。這一數(shù)字也會(huì)包含在資產(chǎn)負(fù)債表上。但其中有多少是我們自己的功勞呢？”

    不久前，在一次公開演講中，河南建業(yè)集團(tuán)董事局主席胡葆森如此坦言。

    胡葆森說(shuō)，改革開放30年，我們今天拿出資產(chǎn)負(fù)債表的時(shí)候，其中多少資產(chǎn)是依靠我們的經(jīng)營(yíng)賺取的利潤(rùn)？比如就建業(yè)而言，18年中賣房子所賺的純利潤(rùn)有多少？可能連20個(gè)億都沒有。可是上市時(shí)根據(jù)香港專業(yè)評(píng)估師評(píng)估，資產(chǎn)負(fù)債表上顯示的資產(chǎn)已經(jīng)達(dá)到100多億。這個(gè)數(shù)字是怎么出來(lái)的？為什么賣房子賺的利潤(rùn)不到20億，而評(píng)估出來(lái)資產(chǎn)是100多億？

    講到這里，胡葆森舉出了本文開頭的例子。他解釋說(shuō)：“除當(dāng)時(shí)花20萬(wàn)元買這一畝地是我們的功勞，地價(jià)升值出來(lái)的這幾十倍利潤(rùn)也是我們的功勞嗎？其中有我們自己的功勞，但更多的功勞應(yīng)該歸功于社會(huì)整體財(cái)富的升值與全球財(cái)富的整體升值，而我們的這塊資產(chǎn)也跟著升值。”

    “因此大致可以判斷說(shuō)，現(xiàn)在幾乎所有企業(yè)的資產(chǎn)可以被視同為三份：一份是自己的智慧、膽量、判斷力等；一份是30年中國(guó)改革開放的大環(huán)境，以及由此帶來(lái)中國(guó)財(cái)富的整體升值；第三份是全球和平、穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)一體化的大前提。社會(huì)整體財(cái)富的升值放大了你的智慧，也放大了你的財(cái)富。”

    我們看到，在2009年的中國(guó)內(nèi)地富豪榜上，《福布斯》400榜有154位房地產(chǎn)行業(yè)的個(gè)人或家族，而同期美國(guó)的富豪榜上，地產(chǎn)商缺席前40名，這被認(rèn)為是“美國(guó)富豪與中國(guó)富豪的最大區(qū)別”。2009年胡潤(rùn)百富榜同樣發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)是富豪們的主要財(cái)富來(lái)源，在上榜行業(yè)中，房地產(chǎn)富豪超過制造業(yè)、金融與投資業(yè)，高居第一。